Ипотека во Франции для иностранцев в 2026: условия и отказы

Ипотека и кредит во Франции для иностранцев в 2026 году

Иностранцу во Франции не запрещено ни покупать жильё, ни брать кредит: запрета по гражданству во французском праве нет. Разбираем по первоисточникам: нормы HCSF, лимит депозита, происхождение средств, санкционный слой и защиту депозита в сделке.

Ипотека · Во · Франции · 2026 🇫🇷

Иностранец во Франции сталкивается с двумя разными препятствиями, и их постоянно путают. Первое - запрет, когда что-то нельзя по закону. Второе - политика банка, когда закон молчит, а конкретное учреждение говорит «нет». От того, с каким из них вы имеете дело, зависит вся стратегия: запрет обходить нельзя, политику банка - можно, сменив банк, добрав документы или подключив брокера и юриста.

Ниже разбираем по первоисточникам: регламент ЕС 833/2014 в консолидации на 24 апреля 2026 года, Code de la consommation, решение HCSF, Code monétaire et financier и разъяснения Banque de France. Ставки и названия банков сознательно не называем: они меняются быстрее, чем живёт статья, а цена ошибки в этой теме измеряется депозитом по компромиссу.

Из этой статьи вы узнаете

📌Запрещают ли санкции ЕС выдавать ипотеку россиянину - ответ по тексту регламента, а не по слухам
⏳Почему депозит свыше 100 000 евро вам, скорее всего, разрешён, и как это доказать банку
💶Сколько дадут: обязательная норма долговой нагрузки 35 % и срок до 25 лет
🪪Где проходит граница между нормой закона и политикой конкретного банка - первоначальный взнос
📝Как банк смотрит на доход и деньги из России и что просит подтвердить
⚖️Три разных десятидневных срока в сделке и чем грозит их перепутать
🗂️Что делать, если банк отказал: отказ по комплаенсу лечится, санкция - нет

Может ли иностранец купить жильё и взять кредит во Франции

Коротко: французское право не устанавливает ни запрета, ни разрешительного порядка на покупку жилья по признаку гражданства. Иностранец покупает по той же процедуре и у того же нотариуса, что и француз. Права на кредит при этом нет ни у кого - выдавать его или нет, банк решает сам.

Во французском законодательстве нет нормы, которая ограничивала бы приобретение жилой недвижимости иностранцем. На этом стоит половина клиентских страхов, и стоит зря. Не нужно ни разрешения властей, ни вида на жительство, ни даже присутствия в стране: сделку можно провести по доверенности. Механизм контроля иностранных инвестиций во Франции существует, но он касается предприятий и чувствительных секторов экономики, а не покупки квартиры физическим лицом.

С кредитом ситуация другая, и разница принципиальная. Покупка - ваше право. Кредит - сделка, в которую банк вступает добровольно. Права на ипотеку не существует ни у француза, ни у иностранца: банк оценивает риск и вправе отказать без объяснения причин.

На этом различении экономят месяцы. Если вам отказали, вопрос звучит не «имею ли я право», а «что именно в моём досье банк счёл риском и лечится ли это». Дальше по тексту - оба слоя: где работает норма, а где осторожность конкретного учреждения.

Запрещают ли санкции ЕС ипотеку гражданину России

Коротко: запрета выдавать ипотечный кредит гражданину России как физическому лицу регламент 833/2014 не содержит. Обе его нормы про запрет кредитов адресованы юридическим лицам. Исключение одно: лицам под персональными санкциями (заморозка активов) предоставлять средства, включая кредит, запрещено отдельным регламентом 269/2014. Всем остальным отказ банка означает его собственную комплаенс-политику.

Это главная развилка темы, и большинство русскоязычных материалов её проскакивает, оставляя читателя с ощущением «россиянам ипотеку в Европе запретили».

Смотрим текст. Статья 5(6) регламента (ЕС) 833/2014 запрещает предоставлять новые займы и кредиты после 26 февраля 2022 года - и прямо называет адресата: любое юридическое лицо, образование или орган, указанные в пунктах 1-4, то есть перечисленные в приложениях российские банки и компании. В оригинале адресат - «legal person, entity or body». Формулировки «natural person», физическое лицо, в этой норме нет вообще.

Запретов на кредитование в регламенте всего два: разобранная статья 5(6) и статья 5a(2), которая закрывает кредиты самой России, её правительству и Центробанку. Оба адресата - юридические лица. Физического лица среди них нет.

Более того, слово «mortgage» во всём тексте регламента встречается ровно один раз - в статье 5c, где ипотека перечислена среди базовых нужд, под которые компетентный орган может разрешить приём депозита сверх лимита. В санкционном регламенте ипотека фигурирует как то, что разрешают, а не как то, что запрещают.

Одно исключение из этого вывода есть. Если человек сам попал под персональные санкции ЕС - его имя в приложении I к регламенту 269/2014, активы заморожены, - предоставлять ему средства запрещено, а определение средств в этом регламенте прямо включает кредит. Показательно, что Banque de France каждый свой ответ про россиян начинает именно с оговорки «non soumis à un gel des avoirs», то есть «не подпадающих под заморозку активов». Проверить, есть ли конкретное лицо или банк в списках, можно по национальному реестру заморозки активов - Registre national des gels. Для всех, кого в этих списках нет, вывод выше работает в полном объёме.

🚨 Критично: отказ банка и санкция ЕС - разные вещи с разными последствиями для вас. Санкцию обойти нельзя. Комплаенс-политику конкретного банка можно: другое учреждение с другим аппетитом к риску, полное досье происхождения средств, брокер, юрист. Клиенты, которые прочитали отказ как приговор закона, годами живут с ложным выводом и не пробуют второй раз.

Почему тогда отказывают? Работает то, что на банковском языке называется de-risking: банк сокращает риск заранее, отсекая целые категории клиентов, чтобы не разбираться с каждым отдельно. Это его коммерческое решение, а не исполнение нормы.

Депозит свыше 100 000 евро: лимит и исключение для держателей ВНЖ

Коротко: лимит депозита в 100 000 евро на одно кредитное учреждение действительно есть - статья 5b регламента 833/2014. Но она же выводит из-под лимита тех, у кого есть временный или постоянный вид на жительство в стране ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. Гражданство ЕС не требуется, достаточно ВНЖ.

Для ипотечной сделки это не абстракция: деньги на первоначальный взнос и на расходы по сделке где-то должны лежать, и обычно суммы выходят за 100 000 евро.

Статья 5b(1) запрещает принимать депозиты от граждан России и лиц, проживающих в России, если общая стоимость депозитов такого лица в одном кредитном учреждении превышает 100 000 евро. А статья 5b(3) даёт исключение: её пункты 1, 2 и 2a не применяются к гражданам стран ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, а также к физическим лицам, имеющим временный или постоянный вид на жительство в этих странах.

Французский регулятор говорит о том же прямым текстом. Banque de France в своём FAQ по Украине формулирует так: депозиты граждан России в европейских учреждениях ограничены суммой 100 000 евро, если только у них нет гражданства государства-члена или вида на жительство. Там же регулятор поясняет, что россиянин без заморозки активов, живущий во Франции, может открыть счёт и пользоваться платёжными услугами - при условии, что он отвечает договорным требованиям учреждения.

Практический смысл: если банк применяет к вам лимит 100 000 евро при действующей карте резидента, у вас есть чем возразить - текст статьи 5b(3) и разъяснение Banque de France. Подробнее санкционный слой разобран отдельно в материале про санкции ЕС: счета, депозиты и недвижимость.

Последняя фраза регулятора про договорные требования учреждения открывает банку дверь в отказ. Право открыть счёт не означает обязанность конкретного банка вас взять.

Сколько дадут: долговая нагрузка 35 % и срок 25 лет

Коротко: два обязательных критерия задаёт Высший совет по финансовой стабильности (HCSF). Долговая нагрузка заёмщика не должна превышать 35 % дохода, срок кредита - 25 лет, плюс допуск в 2 года отсрочки погашения, когда въезд в жильё сдвинут относительно выдачи кредита.

Здесь начинается арифметика, и она одинакова для француза и для иностранца. Правовая база - абзац 5 статьи L631-2-1 Code monétaire et financier, само решение - décision n° D-HCSF-2021-7 от 29 сентября 2021 года, применяется с 1 января 2022 года.

Решение задаёт два числа. Долговая нагрузка заёмщика (по-французски taux d’effort - отношение кредитных платежей к доходу) не должна превышать 35 %; срок кредита не должен превышать 25 лет. Мера действует и в 2026 году: HCSF публикует мониторинг использования гибкости вплоть до первого квартала 2026 года.

Где спотыкаются чаще всего:

В 35 % входит платёж по страховке заёмщика, а не только голый платёж по кредиту. Клиент считает по кредиту, банк считает по полной нагрузке - и досье внезапно перестаёт биться.
25 лет не означает «25 лет всегда»: допуск в 2 года отсрочки погашения предусмотрен для случаев, когда объект ещё строится и въезд сдвинут.
Существующие кредиты (в том числе за пределами Франции) входят в нагрузку. Ипотека в России, взятая пять лет назад, будет учтена.

Банки могут отступать от этих критериев, но в узких рамках: до 20 % новых кредитов за календарный квартал. Внутри этой доли не менее 70 % зарезервировано под покупку основного жилья, а внутри этих 70 % - не менее 30 % под тех, кто покупает первое жильё. Свободных для всего остального остаётся около 6 % квартальной выдачи - и именно за эти проценты конкурирует нерезидент, который покупает второе жильё для отдыха.

🚨 Критично: 35 % и 25 лет - обязательная норма, а не рекомендация. Уговорить банк «сделать исключение» вне механизма гибкости не получится: за соблюдением следит регулятор.

Первоначальный взнос: не норма закона, а политика банка

Коротко: законного требования к размеру первоначального взноса во Франции нет вообще. HCSF нормирует долговую нагрузку и срок, но не апорт. Всё, что вы слышите про «нерезиденту нужно 30 %», - политика конкретных банков, и она обсуждаема.

Границу тут проводят редко, а клиент обычно воспринимает всё сказанное в отделении как закон.

Как работает практика (по сводкам специализированных брокерских порталов на 2026 год - это рыночная картина, не норма): от нерезидента французские банки обычно ждут первоначальный взнос порядка 20-30 %, для профилей вне ЕС и ОЭСР планка поднимается до 30-40 %, а резидентам Франции и ЕС при прочих равных доступен апорт примерно от 10 %. Цифры плавают от банка к банку и от досье к досье - потому и даём вилкой.

Отдельно держите в голове расходы сверх цены жилья, о которых редко думают заранее:

Что	Порядок величины	Кто берёт
Нотариальные расходы (frais de notaire)	около 7-8 % цены на вторичном рынке	нотариус и государство (в основном налоги)
Гарантия по кредиту (caution или hypothèque)	зависит от суммы кредита	банк или гарантийная организация
Страховка заёмщика	ежемесячно, входит в долговую нагрузку	страховщик
Услуги брокера, если работаете через него	разово, обсуждается заранее	брокер

Эти суммы кредитом обычно не покрываются, их вносят своими деньгами. Считать бюджет надо не от цены объекта, а от цены плюс расходов, и уже к этой сумме прикладывать требования банка к апорту.

Ипотека во Франции для иностранцев в 2026 году: условия банков, норма долговой нагрузки 35 процентов, первоначальный взнос, происхождение средств и отказы

Как банк смотрит на доход из России

Коротко: сам по себе иностранный доход кредиту не мешает - банк смотрит на его регулярность, валюту и вашу способность откладывать. Проблема российского дохода в другом: рубль банк не считает надёжной валютой для обслуживания двадцатилетнего долга, а российские справки плохо сопоставимы с французским налоговым уведомлением.

Дальше идёт слой, где первоисточников нет и быть не может: внутренняя кухня скоринга. Помечаю на входе - всё в этом разделе рыночная практика, а не норма.

Кредит при доходе за пределами Франции возможен, банки такие досье ведут. Обычно просят подтверждение дохода за последние 12 месяцев и налоговое уведомление страны резидентства - оно показывает, что с этим доходом вы честны перед своей налоговой. Документы на иностранном языке потребуют в переводе присяжного переводчика, иногда с апостилем. Обязательности такого перевода закон не устанавливает: так требует банк. Спорить бессмысленно, присяжный перевод проще заложить в бюджет и сроки заранее.

Что осложняет именно российское досье:

Валютный риск. Доход в рублях банк учитывает с понижающим коэффициентом или не учитывает вовсе - его горизонт по ипотеке 20 лет, и колебания курса он закладывает в риск.
Несопоставимость документов. Российская справка о доходах не равна французскому avis d’imposition по доказательной силе, и банк такое расхождение видит сразу.
Общий фон. Приостановка налогового соглашения между Россией и Францией усложнила обмен и проверку налоговой истории - что это меняет для ваших налогов, разбираем в материале про двойное налогообложение после приостановки соглашения.

Тип вида на жительство в нормах о кредите не упоминается ни разу - ни в Code de la consommation, ни в решении HCSF. Но в скоринге он весит: банк сопоставляет горизонт вашего легального пребывания со сроком кредита. Многолетняя карта «Паспорт таланта» или десятилетняя карта резидента читаются банком иначе, чем карта на год. Повторю: так работают банки, а не так требует закон.

Откуда деньги: origine des fonds и почему спросят дважды

Коротко: вопрос о происхождении средств - прямая обязанность банка и нотариуса по закону, а не придирка. Code monétaire et financier требует от них выяснить происхождение средств, назначение сумм, цель операции и выгодоприобретателя. Спросят дважды: в банке и у нотариуса.

Клиенты часто читают эти вопросы как личное недоверие. На деле статья L561-10-2 Code monétaire et financier (в силе с 03.12.2016) прямо вменяет их в обязанность: лица, указанные в статье L561-2, проводят усиленную проверку любой особо сложной операции или операции на необычно крупную сумму, и в этом случае выясняют у клиента происхождение средств, назначение сумм, цель операции и личность выгодоприобретателя. Нотариус входит в тот же круг лиц - поэтому вопрос задают дважды, и это нормально.

Конкретного перечня документов закон не устанавливает: набор определяет банк. Обычно просят доказательства того, откуда взялась сумма, - договор продажи прежней недвижимости, документы о наследстве или дарении, выписки, подтверждающие накопление, налоговые документы.

🚨 Критично: досье происхождения средств собирайте до подписания компромисса, а не после. Восстановить документы по продаже квартиры шестилетней давности задним числом дольше, чем идёт вся ипотечная процедура, - а сроки в сделке уже тикают.

Полезное следствие: чем прозрачнее и скучнее выглядит история денег, тем быстрее идёт досье. Проверяющему нужна не ваша благонадёжность в общем смысле, а связная цепочка от источника до счёта.

Как довезти первоначальный взнос из России

Коротко: запрета на перевод денег из России во Францию как таковой нет - запрет привязан к санкционным банкам и к лицам под заморозкой активов, а не к стране и не к гражданству. Ломается техника: платежи возвращают банки-посредники.

Разведём два утверждения, которые в разговорах слиплись в одно.

Что говорит регулятор. По разъяснению Banque de France, отправка и получение средств между французским или европейским банком и счётом в российском банке, подпадающем под санкционные меры, больше не разрешены. Ключевое условие здесь - «подпадающем под санкционные меры». Проверить конкретный банк можно по реестру заморозки активов.

На практике сложности возникают и с несанкционными банками: платёж проходит через цепочку корреспондентов, и любой из них может вернуть его по своей комплаенс-политике. Сроки растягиваются, деньги ходят туда-обратно. Механику переводов подробно разбираем в отдельном материале - как перевести деньги во Францию из России.

Что из этого следует для сделки. Обязанности вносить апорт именно из России нет: деньги можно вносить с любого легального счёта, в том числе уже открытого во Франции или в другой стране. Ограничение здесь не санкционное, а из области борьбы с отмыванием - откуда бы деньги ни пришли, придётся показать их происхождение. Поэтому вопрос перевода решают до компромисса, а не между компромиссом и датой у нотариуса. Классический тупик выглядит так: досье одобрено, оффер получен, а деньги застряли в пути - и сделка срывается по срокам, а не по существу.

Если счёта во Франции ещё нет, начинать надо с него: как открыть банковский счёт во Франции.

Три «десятки» в сделке: что за срок и что он значит

Коротко: в ипотечной сделке есть три разных десятидневных срока из трёх разных норм. Блоги смешивают их в один «срок на подумать», и на этом теряют деньги.

Развожу таблицей, потому что путаница тут системная:

Срок	Норма	Сколько	Что это на самом деле
Отказ от покупки (rétractation)	ст. L271-1 Code de la construction et de l’habitation	10 дней	покупатель-непрофессионал выходит из сделки без причины и без потерь, срок идёт со следующего дня после первого вручения уведомления об акте
Запрет принять оффер банка (réflexion)	ст. L313-34 Code de la consommation	10 дней	принять оффер раньше 11-го дня нельзя; сократить срок невозможно даже по обоюдному согласию
Действие оффера банка	ст. L313-34 Code de la consommation	не менее 30 дней	банк обязан держать заявленные условия
Отлагательное условие по кредиту	ст. L313-41 Code de la consommation	не менее 1 месяца	не дали кредит - внесённое возвращают полностью

Про запрет акцепта норма (ст. L313-34 Code de la consommation, в силе с 01.07.2016) говорит прямо: заёмщик и поручители могут принять оффер только через десять дней после его получения. Срок считается от получения, а не от даты на бумаге, - фиксируйте дату получения.

🚨 Критично: десять дней по L313-34 - это запрет подписать раньше, а не право отказаться позже. Право отказаться от покупки на десять дней живёт в другой норме и касается договора купли-продажи, а не кредита. Материалы, которые называют срок L313-34 «правом на отказ от кредита», просто устарели или написаны небрежно.

Condition suspensive: что вернёт депозит, а что его сожжёт

Коротко: если в компромиссе указано, что цена платится хотя бы частично за счёт кредита, договор по закону заключён под отлагательным условием получения кредита. Не дали кредит - всё внесённое возвращают немедленно и полностью, без удержаний. Срок условия по закону не может быть меньше месяца.

Это самая ценная для покупателя норма во всей теме, и одновременно то место, где чаще всего теряют деньги.

Устроена она так (ст. L313-41 Code de la consommation, в силе с 01.07.2016): срок действия отлагательного условия не может быть менее одного месяца со дня подписания акта; при ненаступлении условия любая сумма, внесённая покупателем авансом, немедленно и полностью возвращается без удержаний и какой-либо компенсации в любом виде. Формулировка в оригинале сильная - «sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit»: возвращают полностью и без вычетов.

Где эта защита ломается:

В компромиссе не указано, что покупка финансируется кредитом. Защита завязана на такое указание. Вычеркнули условие ради привлекательности предложения продавцу - вычеркнули и возврат депозита, а это обычно 5-10 % цены.
Покупатель сорвал условие сам: не подал заявку, подал заведомо непроходную (запросил больше согласованного или ставку ниже рыночной), отказался от полученного оффера. Суды читают это как злоупотребление и оставляют депозит продавцу. Это уже судебная практика, а не текст статьи L313-41.
Срок поставили «как у всех» - 30 дней. Месяц по закону минимум, и для досье с иностранным доходом, присяжными переводами и проверкой происхождения средств его не хватает. Просить 45-60 дней надо до подписания компромисса; после подписания поздно.

🚨 Критично: срок отлагательного условия - единственный параметр сделки, который стоит вам ноль евро сегодня и спасает депозит завтра. Для досье с российским доходом просите максимум, который согласится дать продавец.

Страховка заёмщика и что дала loi Lemoine

Коротко: страховку заёмщика банк требовать вправе, а вот навязать своего страховщика - нет. Закон Lemoine 2022 года разрешил менять страховку в любой момент и отменил медицинскую анкету при выполнении двух условий одновременно: застрахованная часть совокупного остатка кредитов не выше 200 000 евро на застрахованного и погашение до его 60-летия.

Страховка заёмщика входит в долговую нагрузку, поэтому влияет на то, сколько вам вообще одобрят, - и на ней же лежит заметная часть переплаты.

Что изменил закон n° 2022-270 от 28 февраля 2022 года:

Расторжение в любой момент. Норма Code des assurances теперь говорит «à tout moment» вместо прежних двенадцати месяцев: страховку можно сменить когда угодно, без ожидания годовщины, если новая даёт эквивалентные гарантии. Отказ банк обязан мотивировать.
Отмена медицинской анкеты при двух кумулятивных условиях: застрахованная часть по совокупному остатку кредитных договоров не превышает 200 000 евро на одно застрахованное лицо, и срок погашения наступает до 60-летия застрахованного.
Право на забвение: срок, после которого страховщик не вправе собирать медицинскую информацию по онкологии и гепатиту C, не может превышать пять лет с окончания протокола лечения.

Тонкость, которую половина материалов передаёт неверно: порог 200 000 евро считается на застрахованное лицо по совокупному остатку всех кредитных договоров, а не как «цена квартиры до 200 000 евро». Пара, берущая 380 000 евро с покрытием 50 на 50, в порог укладывается: по 190 000 евро на каждого. И второе условие - погашение до 60-летия, а не «заёмщику меньше 60 лет при подписании».

Банк отказал: что делать дальше

Коротко: отказ по комплаенсу означает политику конкретного учреждения, и его лечат сменой банка, полнотой досье и посредником. Права на кредит нет, но право на базовый банковский счёт есть: при отказе в счёте банк обязан выдать письменное подтверждение отказа, с которым можно обратиться в Banque de France.

Что делать по порядку:

Понять природу отказа. Отказ по долговой нагрузке лечится арифметикой: больше апорт, длиннее срок, меньше сумма, гашение других кредитов. Отказ по комплаенсу лечится другим банком и досье происхождения средств.
Не читать отказ одного банка как приговор. Аппетит к риску у учреждений разный, и досье, непроходное в одном, проходит в другом. Именно здесь чаще всего сдаются зря.
Подключить брокера или юриста до второй подачи, а не после третьего отказа. Повторные заявки с одним и тем же дефектом досье только портят картину.
Если отказали в открытии счёта - требовать attestation de refus. Банк обязан выдать письменное подтверждение отказа, после чего Banque de France может назначить учреждение для открытия базового счёта. Важная оговорка: это право даёт базовый счёт, а не кредит.

Ипотека для иностранца во Франции живёт на стыке банковского комплаенса, санкционного права и миграционного статуса. Агентство продаст объект, брокер найдёт ставку, но вопрос «почему банк видит риск в моём статусе и моих деньгах и как это исправить» лежит вне их компетенции. Эта статья - общий разбор по состоянию на июль 2026 года, а не индивидуальная консультация: санкционные пакеты выходят регулярно, а политика банков меняется без объявлений. Точную картину по вашей ситуации даёт очная работа с проверкой актуальных норм на дату сделки.

Разберём вашу ситуацию с банком и покупкой

Адвокатский кабинет во Франции (Лион). Посмотрим ваш статус, доход и происхождение средств глазами банка, поможем с досье и сопровождением сделки. Первая консультация бесплатна.

Оставить заявку

Частые вопросы

Запрещено ли россиянину брать ипотеку в Евросоюзе?

Нет. Регламент ЕС 833/2014 не запрещает выдавать ипотечный кредит гражданину России как физическому лицу: обе нормы о запрете кредитов (статьи 5(6) и 5a(2)) адресованы юридическим лицам. Отдельная история - лица под персональными санкциями с заморозкой активов: им предоставлять средства, включая кредит, запрещает регламент 269/2014. Всем остальным отказ банка означает его комплаенс-политику, и она обходится другим банком, полным досье и посредником.

Правда ли, что на моём счету не может лежать больше 100 000 евро?

Лимит из статьи 5b регламента 833/2014 не применяется к тем, у кого есть временный или постоянный вид на жительство в стране ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. Banque de France говорит об этом прямо: депозиты граждан России ограничены 100 000 евро, кроме случаев, когда у них есть гражданство государства-члена или вид на жительство. Гражданство ЕС не требуется.

Какой первоначальный взнос нужен иностранцу?

Законного требования к размеру взноса во Франции нет. На практике банки обычно ждут от нерезидента 20-30 %, для профилей вне ЕС и ОЭСР - до 30-40 %, резиденту доступен взнос примерно от 10 %. Это политика конкретных учреждений, она различается и обсуждается. Сверх взноса заложите нотариальные расходы порядка 7-8 % цены на вторичном рынке.

Влияет ли тип ВНЖ на одобрение кредита?

В нормах о кредите тип вида на жительство не упоминается: критерии HCSF нейтральны к гражданству и статусу. Но в скоринге банк сопоставляет горизонт вашего легального пребывания со сроком кредита, поэтому многолетняя карта обычно читается лучше годовой. Это практика банков, а не требование закона.

Что будет с депозитом, если банк не даст кредит?

Если в компромиссе указано, что покупка финансируется кредитом, договор по закону заключён под отлагательным условием его получения. Кредит не дали - внесённое возвращается немедленно и полностью, без удержаний (ст. L313-41 Code de la consommation). Защита пропадает, если условие вычеркнули из компромисса или покупатель сорвал его сам.

Можно ли купить жильё во Франции, не имея ВНЖ?

Да. Запрета или разрешительного порядка по признаку гражданства во французском праве нет: покупка недвижимости не требует ни статуса, ни присутствия в стране. Собственность при этом сама по себе не даёт права на длительное пребывание - у неё отдельный визовый маршрут.

Источники

Регламент (ЕС) № 833/2014, ст. 5(6), 5b, 5c (консолидированная версия на 24.04.2026) - EUR-Lex - https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/HTML/?uri=CELEX%3A02014R0833-20260424
Code de la consommation, ст. L313-34 (оффер: 10 дней до акцепта, 30 дней действия) - Légifrance - https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032433173
Code de la consommation, ст. L313-41 (отлагательное условие о получении кредита) - Légifrance - https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032433227
Code de la construction et de l’habitation, ст. L271-1 (отказ покупателя, 10 дней) - Légifrance - https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037667917
Code monétaire et financier, ст. L561-10-2 (усиленная проверка, происхождение средств) - Légifrance - https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033517652
Code des assurances, ст. L113-2-1 (отмена медицинской анкеты, loi Lemoine) - Légifrance - https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045271000/2026-04-29
LOI n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine, страхование заёмщика) - Légifrance - https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045268729
HCSF, décision n° D-HCSF-2021-7 (долговая нагрузка 35 %, срок 25 лет) - economie.gouv.fr - https://www.economie.gouv.fr/hcsf/mesures/mesure-relative-loctroi-de-credits-immobiliers
HCSF, FAQ по решениям о выдаче ипотечных кредитов (страховка внутри долговой нагрузки, распределение маржи гибкости) - https://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/hcsf/HCSF_FAQ_decisions_octroi_credits_immobiliers.pdf
Регламент (ЕС) № 269/2014 (заморозка активов; определение средств включает кредит) - EUR-Lex - https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A02014R0269-20260424
Banque de France, FAQ «Ukraine» (счета граждан России, лимит депозита, переводы) - https://www.banque-france.fr/fr/aide-faq/Ukraine
Service-public.gouv.fr, карточка F16123 «Prêt immobilier» (проверено 05.04.2024) - https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16123
Registre national des gels (реестр заморозки активов, DG Trésor) - https://gels-avoirs.dgtresor.gouv.fr/

ДА

Дмитрий Анцупов

Адвокат (РФ) · практика во Франции в составе бюро DUFLOT & Associés

Практикующий адвокат с 2017 года. Во Франции ведёт миграционно-юридическую практику в составе адвокатского бюро DUFLOT & Associés (Лион): ВНЖ и «Паспорт таланта», беженство, защита от Интерпола. В России - основатель Адвокатского кабинета Анцупова Д.В.

Материал носит справочный характер и не заменяет индивидуальную консультацию. Правила, суммы и сроки меняются - сверяйте актуальные требования на дату подачи по официальным источникам или с адвокатом.